大产权房，也叫做“商品房”、“普通住宅”，有房屋所有权证和国有土地使用证的房产。 大产权房可自主交易，无需相关部门审批，其转让合同经房地产交易中心办理过户手续后生效；小产权房则不能上市交易，不能抵押等。 简单来说就是：能拿到房本的就是大产权房，拿不到房本就是小产权房。而宏福苑小区是期房，你要问这是大产权房还是小产权房，那只能告诉你，这房子现在没有房本！！！
2014年8月之前买下的北七家镇宏福苑小区（原名为宏福苑小区一期）的期房是可以办理贷款的，银行给的贷款批文上的性质为：商品用房；2014年8月之后买下的同一小区同一楼盘的期房是不能办理银行贷款的，原因你懂的。 目前正在建设中的二期项目（即原来的“回迁住房”），土地性质为划拨（也就是拆迁安置补偿给被拆迁人的房屋，建成后无偿移交给政府），预计2016年下半年交房，这种房产是没有房产证的，更不可能交易了。
关于这个项目，我去年写了两篇详细的帖子，链接如下： 北京房价暴跌，到底跌了多少？（组图） 新国五条后，我在北京买了套二手房，现在怎么办？ 至于三期，目前还在规划当中……
詹云岑优质答主大产权通俗来讲就是永久产权，产权70年，拥有该房屋的所有权，可以自由转让、出售、出租、抵押。而小产权房、乡产房是指在农民集体土地上建成的房屋，由乡政府（乡镇）颁发的产权证，通常叫做乡产权产证（或乡产证），乡产证不可以在国土局等国家机关查询到，国家也不承认其房产权属效力。
一般来说，大产权房在拆迁、征收过程中，可以获得相应房屋价值的赔偿以及安置房补偿。而乡产、小产权房一般不给予赔偿，最多给予一定的材料费补偿。北京有很多乡产房，比较出名的是海淀的天海名苑、国奥村，通州的珠江拉维小镇、玉带河东里小区，大兴的星光苑，昌平的宏福苑、半山温泉小镇等等。
根据城乡规划法、土地管理法等法律规定，乡产、小产权房违反了“一户一宅”和“农地不得建设住宅”的制度，通常会被认定为违法建筑。因此，乡产、小产权房在面临拆迁、征收时，往往得不到相应的补偿，而会被认定为违建，勒令拆除。在实际操作中，许多政府在拆迁小产权时，仅仅按照每平米1000-2000元，给予一定的材料费并强拆，对于小产权户而言，利益严重受损。
许多乡产、小产权被认定为违建，其实存在很大的问题。根据违法建筑的强拆流程：调查取证――责令限期拆除――催告――强制拆除。强拆违法建筑，必须符合以上流程，而且必须由人民法院审查强制执行的申请是否符合法律规定，然后再作出准予执行的裁定，才能进行强拆行为。但是在实际强拆乡产小产权的执行过程中，许多政府并未根据上述流程进行，而是滥用行政强拆权，严重侵犯了小产权户的合法权利。实践中，政府以违建为名征拆迁，小产权拆迁补偿被严重压低的现象十分普遍，乡产、小产权的合法权益遭到严重侵害。
